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加装电梯要有市场化思维

发表日期:2015-03-27

记者走访发现,高低层业主间利益难以协调,加装电梯资金分摊无法达成一致使得加装电梯的进程搁置。结合此前金城花园加装电梯事件,业主间难以协调矛盾已经成为该项工作推动的难题。对此,市住建局副局长王挚平指出,社区业主不应该局限于加装电梯事件,而应该运用市场化思维,评估加装电梯所带来的物业增值,根据房源增值的情况合理分摊加建成本。
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事件:电梯加装难


滨江苑加装审批完成却迟迟无法动工


近日,在市住建局网络问政平台上,南坛北路27号滨江苑A栋住宅楼业主黄女士很是困扰。作为老旧小区的代表,位于滨江苑一期社区(ABC栋),层高达到9层但并未安装电梯,一家老小均居住于此的黄女士提议加装电梯满足出行需求。


今年2月中旬,以黄女士为代表的28户住宅业主向市住建局提出申请并递交资料,申请A栋住宅楼加建电梯。2月底,记者询问主管部门,市住建局直属规划分局相关负责人介绍,滨江苑加装电梯申请在公示周期较为平静,并未收到社区利益关联业主的阻碍,顺利进入施工阶段。


申请公示获批近一月,记者25日来到滨江苑A栋走访电梯加装情况,在楼栋天井既定加装电梯区域并未见到动工迹象。社区保安王姓大叔介绍,A栋装电梯的事情现在整个小区都知道了,B、C栋的业主也在看着,要是效果好、花费不高也准备加装。


然而,面对记者询问进入施工周期一个多月,为何还没动工?该保安大叔透露:“还不是业主们在如何分摊花费的问题上不统一。”


联系去年10月,河南岸金城花园社区12栋C单元加装电梯事件(详见2014年11月14日惠州观察AⅡ04版),高层业主由于家中老人行动不便,希望加装电梯满足出行需求,最后在小区其他业主的激烈反对中被迫流产。


对此,惠州市住建局直属规划分局副局长黎明坦言,高低层业主使用电梯的需求不一样,导致加装电梯分摊花费难统一,此外,加装电梯对既有住宅形态发生变化,社区采光和外观都受到影响也容易引起业主反对。


“业主间由于各种利益纠葛,或者分摊不均难以成行,已经成为老旧社区加装电梯难以破解的难题。”市住建局相关负责人直言。


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焦点:利益难统一


全部业主同意才可加装电梯


业主间的利益难以均衡,也直接导致加装电梯工作难以开展。


黎明介绍,针对老旧小区加装电梯的需求,早在2012年住建局就出台了《惠州市区中心区既有住宅加建电梯管理办法》。然而,从《办法》实施以来,截至当前,仅有南坛圆通桥大厦、市气象局宿舍楼、市地税局职工宿舍楼等11个小区成功实施了电梯加装工程。


这对于为数众多的具有加装电梯需求的老旧小区而言,还远远不够。在记者走访过程中,据不完全统计,接近200个老旧社区暂时仍无电梯。


部分业主希望加装电梯但无法获得批准。记者了解到,《办法》中规定需要楼栋所有业主同意加装电梯才予以受理,而由于利益分配和电梯需求程度不一,往往在实施过程中,得到全部业主的同意并不容易。


市民在网络问政上频繁建议,希望主管部门能放开这一规定。对此,黎明介绍,虽然广州、深圳等城市只需要2/3以上业主同意就可以加装电梯,但在具体的实施过程中,由于某几个业主的阻拦,冲突、扯皮事件时有发生。所以惠州目前还是倾向于业主先协商,统一之后再实施。


实际上,老旧小区加装电梯难也引起惠州市政府的关注,在2014年惠州市人大议案《关于加强小区建设和管理议案》中要求,积极探索老旧小区电梯加装工作。对此相关负责人提出思路,及时了解和解答市民加装电梯的需求和困惑,并与街道办和居委会等基层单位联系起来,协调业主间的分歧。


另外,在面对业主间难以达成一致的资金分配问题,该负责人建议,根据具体情况,为推进工作的开展,将建立老旧小区电梯加装激励机制,在政府财政上给予适当的资金补助。


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破题:市场化思维


根据物业增值多少分摊建设资金


惠州200多个需要加装电梯的老旧小区将何去何从?何时能建立起电梯加装激励机制?何时落实财政补贴?记者采访了市住建局分管老旧小区电梯加装工作的副局长王挚平。


王挚平介绍,加装电梯作为单个社区的内部建设问题,自己加建自己使用,期待政府在成本投入上过多投入并不现实,政府只能在监管上更加灵活,措施上便民利民。


但效果并不明显。一年多时间以来,仅有金城花园、下埔大道3号楼和滨江苑三个社区申请得到受理,其中金城花园遭遇业主反对而作罢,滨江苑和下埔大道3号楼则施工被搁浅,加装电梯工作待破局。


对此,王挚平直言,老旧小区加装电梯工作的破局不在政府,而在小区的业主。王挚平指出,面对加装电梯费用支出和利益,业主要转变原有观念,用市场化的思维方式看待这一问题。


王挚平说,尽管加装电梯并非属于市场行为,但加装电梯的房屋本身就是商品,有没有电梯对物业价值的影响显而易见,无论是出租还是出售,业主获得的收益都将得到大幅增长。在这一市场机制调节下,业主合理分配加装电梯所需的工程费用,而不用反复协商争执。


25日,记者以租客身份走访滨江苑社区,保安介绍,滨江苑社区两部分分列南坛北路两旁,ABC栋没有电梯,DE栋有电梯。记者分别询问两边楼栋的房屋出租情况,100平方米的三房户型,有电梯2800元/月,而没有电梯的一侧仅需1300元/月左右,有没有电梯导致租金每月相差达1500元。按一年计算,租金相差将达到18000元,租金差距明显。


随后,记者又来到南坛源东方正地产门店询问房屋估值。门店经理周培荣介绍,同样以滨江苑为例,没有电梯的房源八九楼的单价在4200—4500元/平方米之间,而在有电梯的一侧,同样楼层的均价将达到5800—6000元/平方米左右,每平方米的单价将提高1500元,按照房源面积100平方米计算,单套房源总价值在电梯加装之后将从45万元升值到60万元,增值15万元。


王挚平对此介绍,在以往的加装电梯过程中,由于高低层业主使用电梯的需求不一样,加装电梯费用均摊惹来纷争。实际上,加装电梯过后,除了各楼层业主使用电梯外,房屋本身的增值情况也不应被忽视,按增值的多少分配利益则能避免业主纠纷。
来源:南方报网—南方日报